J-REITでリスクを最小に擬似不動産投資で儲ける!

投資
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投資の勉強をする上でよく出てくる
「J-REIT」。

みなさんはこの投資方法について知っていますか?

 

私自身、J-REITが不動産と関連する投資方法というのは知っていたのですが、よくわからず実践はしていませんでした。

少し前に流行ったのでその頃はよく耳にしていましたが、最近はあまり聞かないなと思っていたところ、ちょうど投資について勉強することになり、いい機会と思い「J-REIT」について学ぶことにしました。

 

ということで、今回は擬似不動産投資である「J-REIT」について学んでいきたいと思います。

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そもそもJ-REITとは何?

多くの投資家(企業や個人など)から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンション等の複数の不動産を購入・運用し、そこから得られる物件の賃料収入や売買益を投資家たちに分配する金融資産(投資信託)

 

基本的な考え方は投資信託と同じで、投資家から集めたお金をプロが運用することによって収益をあげます。違うのは運用の仕方が不動産に限定されているところです。

 

収益源は、保有物件からの賃料収入(インカムゲイン)と、物件を売却した場合の売却益(キャピタルゲイン)の2つから構成され、その収益が分配金として投資家に分配されます。

 

実物不動産への投資との違い

  • 投資金額が少ない
  • 流動性が高い
  • プロが不動産の運営・運用を行う
  • レバレッジ効果がない

 

実際に不動産投資を始めようとすると、ある程度の頭金が必要になりますが、J-REITでは約10万円からという少ない資産で投資を始めることができます。これは不動産投資をしたいけど頭金が足りない人にとってはいいかもしれませんね。

 

様々な違いがあるのですが、私が一番の違いであると考えるのが、「レバレッジ効果がない」という点です。不動産投資の最大のメリットは、借入金によって自分の持っている資産以上の取引を行うことができることですので、そのメリットがないというのは不動産投資の旨味が少なくなってしまうということですので小さくないデメリットです。

 

J-REITは2種類に分けられます

  1. 単一用途特化型
  2. 複数用途型

 

J-REITは大きく①単一用途特化型と②複数用途型の2つに分けることができます。

単一用途特化型は1つの種類の不動産に特化しているため調子が良い時はその恩恵を十分に受け取ることができますが、逆にダメな時はとことんダメになってしまうという特徴があります。

逆に②複数用途型は複数種類の不動産に分散投資を行い、リターンも分散する代わりにリスクヘッジを行うものとなります。

 

単一用途特化型・複数用途型とは

単一用途特化型

  • オフィスビル特化型
    賃料や稼働率によって良くも悪くも景気変動の影響を受けやすい
  • 住居特化型
    賃料や空室率は景気に左右されにくいため不景気でも安定した賃貸需要が期待できる
  • 商業施設特化型
    郊外型施設は契約期間が10年〜20年と長いものも多く、収益の見通しが立ちやすい
  • 物流施設特化型
    一度入居したテナントの入れ替わりは他用途よりも多くないため、中長期で安定している
  • ホテル特化型
    景気動向・観光シーズン等の季節要因の影響を受けやすく収益の振れ幅が大きい

 

複数用途型

  • 複合型・・・2つの用途の不動産に投資
  • 総合型・・・3つの用途、または用途を限定しない

 

J-REITを行うメリット

  • 少額資金で不動産投資が始められる
  • 分散投資ができるため安全性もある
  • 運用・管理はプロが行うため手間がかからない
  • 比較的高い収益(分配金)が期待できる
  • 決算期によって分配金の受け取り時期を変えることができる

 

安定性と比較的高い収益が期待できるJ-REITの特性と NISAは相性が良く、NISAでJ-REITを運用している人も多くいると思います。NISAでは税金がかからないので、分配金をフルで受け取ることができるので良いですね。

 

J-REITのリスク

  • 元本や分配金の保証がない
  • 価格変動が大きい
  • 機関投資家等の大きな資金を動かす投資家の動向に大きく影響される
  • 増資時の投資口価値の希薄化
  • 上場停止や倒産リスク

 

ここで挙げられているリスクは金融商品であるが故のリスクですので、株式投資や投資信託でも同様のリスクがありますので、特記する必要はないかと思います。

 

まとめ

これらの特徴を備えているJ-REIT、分配金が非課税になるNISA口座での中長期での運用に最適です。

分配金も株式と比べて高く年率で4%〜5%ですので中長期に渡り継続的に収益を上げることができます。

 

借入金・災害・隣人トラブルなどのリスクが怖くて不動産投資に踏み込めない人にとっては、擬似不動産投資として不動産投資を行うのと同様のメリットを享受することができるのでオススメの投資方法です。

 

今回はJ-REITの概要のみ取り上げましたので、詳しいところまで知りたい人は下記の本を参照してみて下さい。基本的なところからわかりやすく書かれていますので入門書として参考になります。

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